Depuis la loi de finances pour 2026, certains investissements locatifs peuvent bénéficier d’un nouveau mécanisme fiscal : le dispositif Relance logement, aussi appelé « dispositif Jeanbrun » ou « statut fiscal du bailleur privé ». Son principe est différent du Pinel ou du Denormandie : il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt, mais d’une déduction au titre de l’amortissement venant diminuer les revenus fonciers imposables.

Le dispositif peut être intéressant dans certaines stratégies patrimoniales, mais l’avantage fiscal ne suffit pas à juger un investissement. Prix du bien, loyer réellement envisageable, financement, durée de détention et fiscalité lors de la revente doivent être analysés ensemble.

Point d’actualité : les règles décrites ci-dessous sont celles applicables au 2 octobre 2026. Service-Public signale qu’un projet de loi actuellement discuté au Parlement prévoit un assouplissement de certaines conditions. Ces évolutions éventuelles ne sont donc pas présentées ici comme acquises.

Quels investissements sont concernés par Relance logement ?

Le dispositif concerne des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Il s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Dans le neuf, sont notamment concernés les logements acquis neufs ou en VEFA ainsi que, sous conditions, ceux que le contribuable fait construire. Dans l’ancien, le logement doit relever des situations de réhabilitation prévues par le texte ; lorsque l’éligibilité repose sur des travaux d’amélioration, ceux-ci doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaire aux critères applicables à la réhabilitation lourde.

Une location nue pendant au moins neuf ans

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire s’appliquent selon le niveau de location choisi : intermédiaire, social ou très social.

Le locataire ne peut notamment pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Comment fonctionne l’amortissement fiscal ?

L’avantage consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur amortissable du logement des revenus fonciers. Le foncier n’est pas amortissable : sa valeur est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais. L’amortissement peut donc porter, pour le prix d’acquisition, sur une base allant jusqu’à 80 % de celui-ci, selon les règles du dispositif.

Les taux applicables dans le neuf

Pour les logements neufs éligibles, le taux annuel est de 3,5 % en location intermédiaire. Il est majoré d’un point en location sociale et de deux points en location très sociale, soit respectivement 4,5 % et 5,5 %.

Les taux applicables dans l’ancien réhabilité

Pour les logements anciens éligibles, le taux annuel est de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale. Le montant des travaux de réhabilitation peut être intégré dans la base d’amortissement dans les conditions prévues par les textes.

Un plafond de déduction pouvant atteindre 12 000 €

La somme des déductions pratiquées au titre de ces amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le plafond est porté à 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts concernés proviennent de logements affectés à la location sociale et à 12 000 € lorsqu’au moins 50 % relèvent de la location très sociale.

Il ne faut pas confondre ce montant avec une économie d’impôt : une déduction de 8 000 € des revenus fonciers ne signifie pas une baisse d’impôt de 8 000 €. L’effet dépend de la situation fiscale du foyer et du résultat foncier global.

Exemple simplifié : un appartement neuf acheté 250 000 €

Pour illustrer la mécanique, prenons un logement neuf acquis 250 000 € net de frais et loué dans les conditions de la location intermédiaire. La valeur du foncier étant forfaitairement exclue à hauteur de 20 %, la base liée au prix d’acquisition serait de 200 000 €. À 3,5 %, l’amortissement théorique correspondant serait de 7 000 € par an, sous réserve de l’ensemble des conditions et plafonds applicables.

Ces 7 000 € sont une déduction fiscale et non un crédit d’impôt. Une étude pertinente doit donc calculer le rendement locatif avant fiscalité, les intérêts d’emprunt, les autres charges, le résultat foncier et l’impact fiscal réel.

Le régime réel devient incontournable

L’option pour l’amortissement Relance logement n’est pas compatible avec le régime micro-foncier. Le contribuable doit donc mesurer les conséquences du passage au régime réel des revenus fonciers, notamment lorsque d’autres biens locatifs sont détenus.

L’option est exercée dans le cadre de la déclaration de revenus prévue par les textes et elle est irrévocable pour le logement concerné.

Attention à la revente : un point souvent oublié

L’amortissement procure un avantage pendant la détention, mais il a une contrepartie à prendre en compte lors d’une vente ultérieure. Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition retenu est minoré des amortissements déduits dans les conditions prévues par le Code général des impôts.

Une simulation limitée aux premières années de location peut donc donner une vision incomplète. La stratégie doit intégrer la durée probable de détention et la fiscalité de sortie.

Que se passe-t-il si les engagements ne sont pas respectés ?

Le non-respect des conditions du dispositif — durée de location, niveau de loyer ou autres engagements prévus par les textes — peut entraîner une remise en cause de l’avantage et la réintégration des amortissements précédemment déduits. Des exceptions existent notamment dans certaines situations expressément prévues par la loi.

Relance logement, Denormandie ou Loc’Avantages : trois mécanismes différents

Les trois dispositifs ne doivent pas être comparés uniquement à partir d’un pourcentage fiscal. Denormandie et Loc’Avantages reposent sur des réductions d’impôt selon leurs propres conditions, alors que Relance logement fonctionne par déduction des revenus fonciers.

Le choix doit partir du projet immobilier lui-même : qualité et emplacement du bien, prix d’acquisition, travaux, loyer réaliste, financement, horizon de détention et situation fiscale de l’investisseur. Notre page Immobilier présente notre approche de l’investissement immobilier, tandis que notre accompagnement en gestion de patrimoine permet de replacer le projet dans une stratégie plus globale.

Et pour les non-résidents ?

Le dispositif n’est pas réservé aux contribuables domiciliés fiscalement en France : Service-Public précise qu’un non-résident peut en bénéficier lorsque les revenus fonciers concernés sont imposables en France. La situation doit toutefois être étudiée avec une attention particulière, notamment au regard de la convention fiscale applicable et de la situation globale de l’investisseur. Voir également notre accompagnement des expatriés et non-résidents.

Les vérifications à effectuer avant de signer

l’éligibilité précise du logement et, dans l’ancien, des travaux ;
la date d’acquisition et les délais applicables ;
les plafonds de loyer et de ressources correspondant à la localisation ;
le rendement locatif avant et après fiscalité ;
le coût du crédit et l’effort d’épargne réel ;
les conséquences du régime réel sur l’ensemble des revenus fonciers ;
la durée de détention envisagée et la fiscalité lors de la revente ;
la capacité à respecter durablement les engagements locatifs.

Pour la partie crédit et structuration du financement, consultez également notre page Financement.

Sources officielles

Informations vérifiées au 2 octobre 2026. Cet article présente les règles générales en vigueur à cette date et ne constitue ni un conseil fiscal individualisé ni une recommandation d’investissement. Les textes et la situation personnelle de l’investisseur doivent être vérifiés avant toute opération.

Relance logement (Jeanbrun) : amortissement fiscal, conditions et pièges à connaître en 2026