L’impôt sur la fortune immobilière est souvent abordé uniquement sous l’angle du calcul de l’impôt. Les dernières statistiques de la DGFiP permettent d’aller plus loin et de comprendre la place prise par l’immobilier dans le patrimoine des foyers concernés.
Selon la publication statistique consacrée à l’IFI 2025, près de 193 600 foyers ont reçu un avis d’IFI. Le montant total d’impôt s’est élevé à 2,3 milliards d’euros, en hausse de 8 % par rapport à 2024. Le patrimoine immobilier net soumis à l’IFI atteignait environ 493 milliards d’euros.
1. À partir de quel niveau de patrimoine est-on concerné ?
L’administration fiscale rappelle qu’un foyer est imposable lorsque son patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1,3 million d’euros. Le calcul du barème commence toutefois à 800 000 € pour les foyers effectivement imposables.
Le patrimoine taxable comprend les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, sous réserve des exonérations et règles particulières applicables. Certaines dettes liées aux actifs taxables peuvent être déductibles selon les conditions prévues par la réglementation.
2. La résidence principale bénéficie d’un traitement spécifique
La DGFiP rappelle qu’un abattement forfaitaire de 30 % s’applique, dans les conditions prévues, à la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI.
Cela ne signifie pas que la résidence principale est exclue de l’assiette. Pour les patrimoines immobiliers importants, sa valeur peut donc rester déterminante dans le franchissement du seuil.
3. Pourquoi davantage de foyers ont-ils été imposés ?
Les statistiques 2025 font apparaître une hausse de 4 % du nombre de foyers imposables et une progression du patrimoine moyen déclaré. Le patrimoine immobilier net soumis à l’impôt a augmenté de 5,6 %.
Ces données ne signifient pas que toutes les valeurs immobilières ont progressé uniformément. Elles montrent en revanche que la base taxable globale et le nombre de foyers concernés ont augmenté.
4. L’IFI révèle parfois un problème de concentration patrimoniale
Un foyer peut disposer d’un patrimoine élevé mais très concentré dans l’immobilier : résidence principale, résidence secondaire, immeuble locatif, parts de sociétés immobilières ou certains supports exposés à la pierre.
L’IFI est alors un signal utile pour regarder la structure du patrimoine dans son ensemble. La question n’est pas nécessairement de « sortir de l’immobilier », mais de vérifier que la concentration reste cohérente avec les objectifs, le besoin de liquidité et le niveau de risque souhaité.
5. Attention aux actifs immobiliers détenus indirectement
L’IFI ne concerne pas uniquement les appartements et maisons détenus en direct. Certains biens immobiliers peuvent être pris en compte lorsqu’ils sont détenus à travers une société ou d’autres structures, selon les règles fiscales applicables.
Il faut donc éviter de raisonner uniquement à partir de la liste des biens détenus personnellement. L’analyse doit intégrer la détention indirecte et les éventuelles exonérations ou exclusions.
6. Non-résidents : l’IFI peut encore s’appliquer en France
L’administration fiscale précise que les personnes domiciliées hors de France peuvent être concernées lorsqu’elles détiennent un patrimoine immobilier imposable situé en France, sous réserve des règles applicables à leur situation.
Pour un non-résident, l’IFI doit être coordonné avec l’analyse de la convention fiscale, de la structure de détention et des autres obligations déclaratives françaises.
7. La valorisation des biens mérite d’être documentée
L’IFI étant déclaratif, le contribuable doit déterminer la valeur de son patrimoine au 1er janvier. Une estimation approximative peut être source de difficulté, en particulier pour les actifs atypiques, les biens occupés, les parts de sociétés ou les immeubles faisant l’objet de contraintes particulières.
Une méthode cohérente, documentée et conservée dans le dossier patrimonial est préférable à une estimation réinventée chaque année.
8. Faut-il modifier son patrimoine uniquement pour réduire l’IFI ?
Ce serait rarement une bonne méthode. Une vente immobilière, un arbitrage ou un investissement financier ne doit pas être décidé uniquement pour économiser un impôt annuel.
Le coût fiscal doit être comparé avec les frais de transaction, la rentabilité attendue, les conséquences successorales, le risque et la situation personnelle. Une stratégie efficace vise d’abord la cohérence globale du patrimoine.